休閑農(nóng)業(yè)的拿地，是眾多休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游投資者關心的老大難問題。實際操作中，如何以較低的成本順利獲取土地使用權，是休閑農(nóng)業(yè)項目開發(fā)成功的基礎和關鍵。土地成本是大頭，做休閑農(nóng)業(yè)，流轉(zhuǎn)或集中起來的土地，既是莊園主的主要財富，也是當之無愧的主要風險之一。做農(nóng)業(yè)，一不小心上百萬、上千萬就進去了。拿地過程中要考慮的兩個要素：省錢、安全。小編給您整理了休閑農(nóng)業(yè)拿地和土地流轉(zhuǎn)的實用技巧12招，供大家參考：

1、招商合作式拿地，更優(yōu)惠更安全

土地獲取方式主要有招商合作式與主動獲取式兩種方式。

現(xiàn)在各地政府都有發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和招商引資的愿望。招商合作式，是指當?shù)卣虍數(shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織有意愿發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)項目，以優(yōu)惠土地承包價格等方式招商或以土地入股合作方式招商共同開發(fā)的形式。此種方式，獲取土地的成本較低，且往往會有配套優(yōu)惠政策,是比較理想的土地獲取方式，在項目規(guī)模較大時比較適用。而且土地往往是集中連片，有開發(fā)的便利條件。

從實際操作上，有實力、有條件的投資人，盡量從上往下走，簽約租地租村落房子。轉(zhuǎn)型做休閑農(nóng)業(yè)的投資者，如果面積在幾百畝以上，一般都具有一定的實力和基礎。如果選地時能夠從上往下走，從市縣到鎮(zhèn)再進村子，比直接跟農(nóng)民個體簽約流轉(zhuǎn)，要便利和更有保障很多。

2、主動獲取式流轉(zhuǎn)，更靈活

主動獲取式土地流轉(zhuǎn)，這也是休閑農(nóng)業(yè)項目的主要土地獲取形式。土地流轉(zhuǎn)又分為兩類，即：土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)和集體建設用地流轉(zhuǎn)。通過和農(nóng)民個體簽約或村集體簽約流轉(zhuǎn)土地，這種方式比較靈活，通常適用于中小型休閑農(nóng)業(yè)投資者或經(jīng)營者。但是所花費的成本、時間和精力通常要比招商合作式為高。

3、優(yōu)先選兩種好資源

（1）使用四荒地和國家政策支持的土地

“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。。

除了四荒地以外，還有一些其他地，如舊礦區(qū)的生態(tài)恢復、法制基地等等，屬于國家政策特殊支持的土地，如果能進行租賃，也會大大節(jié)省用地成本。

（2）廢棄空心村

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。

廢棄的空心村，會越來越搶手。休閑農(nóng)莊老板要清楚，未來，閑置的土地資源和創(chuàng)意，是休閑農(nóng)業(yè)最重要的兩塊資源。

4、流轉(zhuǎn)土地要經(jīng)權利當事人和村委會同意

根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！痹谵r(nóng)村存在很多無處分權人流轉(zhuǎn)他人土地的情形，比如父親把外出打工兒子的地包給他人了，兒子把父親讓他耕種的地包給他人了，代管人把別人讓他代管土地轉(zhuǎn)讓給他人或過戶到自已名下等情形。這些情況都屬于無處分權人未經(jīng)授權私自處分他人財產(chǎn)的行為，如果權利人不予追認，無處分權人簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同應認定為無效合同。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第十八條規(guī)定“承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當事人可以要求及時辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權變更、注銷或重發(fā)手續(xù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第十三條規(guī)定“承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外?！备鶕?jù)法律規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的必須經(jīng)發(fā)包方村委會同意才能有效，否則轉(zhuǎn)讓合同無效。

5、不超過法規(guī)規(guī)定期限

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二十條規(guī)定“耕地的承包期為三十年。” 第三十三條第(三)項規(guī)定“流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限?！?我國農(nóng)村第二輪土地承包發(fā)生在1998年，第二輪承包期限到2027年12月31日結束。因此土地流轉(zhuǎn)不能超過剩余期限，也就是不能超過2027年年底，如果流轉(zhuǎn)期限超過這個期限，那么超過部分無效。

“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

6、走正道，離高壓線遠點

租用或流轉(zhuǎn)土地、房屋等，合同簽訂時一定要符合國家法律法規(guī)，走正道，不要有貓膩，不打“擦邊球”。不與國家有關土地、規(guī)劃政策等紅線相沖突。

比如，常碰到有人問“基本建設用地”的問題，我做休閑農(nóng)業(yè)，能否調(diào)規(guī)變性？這種情況下，甭管您有什么背景，不要有僥幸意識。不然，受傷的還是你自己。

7、租賃或接收別人賠錢的農(nóng)莊，進行運營

現(xiàn)在休閑農(nóng)業(yè)方興未艾，進入的投資者與日俱增。但是，總體上“宏觀報喜，微觀報憂”，據(jù)農(nóng)業(yè)部休閑農(nóng)業(yè)處處長邵建成透露，35%的休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營者屬于虧損狀態(tài)，很多農(nóng)莊都在賠錢經(jīng)營，水電路齊全，廁所、停車場、餐廳、住宿一樣不少，就想找合作伙伴或者將園子盤出去，這樣的園區(qū)很適合盤過來調(diào)整或改造，做親子農(nóng)莊或自己定位的項目，而且省去很多前期投入成本，更重要的是，節(jié)省時間，節(jié)省前期的手續(xù)。

8、在景區(qū)切一塊地方經(jīng)營，節(jié)約成本

做農(nóng)莊要學會借勢，很多景區(qū)不僅配套成熟，人流量還多，在這樣的地方包一塊地，比如做親子農(nóng)業(yè)，即能借勢引流，還能節(jié)省成本。就是一個不錯的選擇。

9、要看村委會和民風

村委會和民風是選址和拿地過程中的2個軟條件，也是2個極重要卻鮮為人知的秘密。休閑農(nóng)業(yè)的投資人越早了解越早受益：

（1）戰(zhàn)斗堡壘型村兩委，和具魅力的村帶頭人（村主任或村委書記）；找到一個有能力、有魄力、有人格魅力的村支書（村長）合作很重要！

（2）淳樸村落民風。

各位，休閑農(nóng)業(yè)以后是要長久和當?shù)卮迕翊蚪坏赖?，你會體會到，當?shù)卮迕窈涂蛻粢粯?，其實都是你的衣食父?/span>~~中國一向講究人情，強龍不壓地頭蛇，后續(xù)碰到矛盾和問題，很難辦。如果當?shù)卮逦瘯苡辛α?，村支書（村長）有眼光又很有人格魅力，即使碰到個別刁鉆村民，他十有八九也能幫你輕松解決。

怎么看？決策前，住上一兩月。在選址和土地流轉(zhuǎn)的決策機制上，建議在所中意的休閑農(nóng)業(yè)備選地小住一兩個月，了解當?shù)氐纳剿h(huán)境，村俗民風，然后再決策。

10、“金手銬”長期捆綁村集體利益比一次性買斷更管用

這點是從長遠來說的。上面提到，休閑農(nóng)業(yè)以后是要長久和當?shù)卮迕翊蚪坏赖?，得考慮長遠。推薦有效的一招，長期捆綁好村委會、合作社的利益，和村委會、合作社簽訂股權、入股聯(lián)營或長期分紅合作合同,利益共享，風險共擔，這樣能從源頭和機制上，避免很多問題。

11、為了集中連片，土地是可以置換的

當待開發(fā)的項目用地規(guī)模比較大時，租用農(nóng)戶土地分部比較分散，無法集中經(jīng)營和管理。這時，可與農(nóng)戶商談，用互換土地承包經(jīng)營權的方式，把分散的土地置換為集中的土地而進行開發(fā)。當然，也可以由村集體出面，采取反租倒包等方式，由把農(nóng)戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農(nóng)戶適當?shù)慕?jīng)濟補償，然后再向該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織租賃的土地流轉(zhuǎn)方式。

12、能不打官司，就不打官司

拿地作為休閑農(nóng)業(yè)四大風險策源之一，有時難免會出糾紛。搞農(nóng)業(yè)的人都知道：要想在農(nóng)村長期扎根經(jīng)營，最有效的維權手段，最好是能不打官司解決的、就不打官司。否則往往贏了官司維不了權，有不少親歷者在經(jīng)歷過血淚教訓后才發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村與城里不一樣，如果在拿地后續(xù)中遇到糾紛，“一旦遇到農(nóng)民違約，企業(yè)往往處于弱勢地位?！痹趺崔k？這時候，啟動初要未雨綢繆；運營中，講情講理最后才講法，還要有技巧。