四大開發(fā)模式

伴隨著旅游市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國(guó)文旅地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模逐漸做大。但由于受經(jīng)濟(jì)周期影響大、對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求高。分析人士指出，文旅和地產(chǎn)本是兩個(gè)不同的概念，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)有著本質(zhì)區(qū)別。且與以往相比，文旅地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)仍然存在，甚至更大?！胺科箝_發(fā)運(yùn)營(yíng)文旅項(xiàng)目不暢或失敗的原因，大多是因?yàn)閷?duì)形勢(shì)估計(jì)不足?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云如是說。

文旅地產(chǎn)的業(yè)態(tài)往往十分豐富，大多包含住宅、酒店、商鋪、游樂、公共，甚至農(nóng)業(yè)等。文旅+地產(chǎn)主要有以下四類開發(fā)模式：

1.

主題樂園型

這一模式的佼佼者華僑城已經(jīng)開始了全國(guó)布局，華僑城是業(yè)內(nèi)較早涉水“旅游+地產(chǎn)”概念的企業(yè)，由于具有歡樂谷等知名IP，華僑城的文旅和地產(chǎn)業(yè)務(wù)被認(rèn)為實(shí)現(xiàn)了互相支撐的效果。

不過，由于規(guī)模龐大、硬件設(shè)施投入頗巨、后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)也是天價(jià)，對(duì)開發(fā)商前期資金籌措能力和后期運(yùn)營(yíng)管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。相比自我造血功能強(qiáng)大的迪士尼，我國(guó)的主題樂園型文旅地產(chǎn)仍是小巫見大巫。

用主題公園帶動(dòng)配套商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運(yùn)動(dòng)主題的項(xiàng)目也與此異曲同工。

? 典型代表：華僑城、宋城股份、常州恐龍園、長(zhǎng)隆集團(tuán)、觀瀾湖、海昌中國(guó)等。

? 優(yōu)勢(shì)：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場(chǎng)熱情支撐下的穩(wěn)定門票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項(xiàng)目的快速回現(xiàn)，使現(xiàn)金流很容易得到平衡。

? 短板：必須有持續(xù)的市場(chǎng)熱情作支撐，隨著迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢(shì)力的入侵，以及政府和市場(chǎng)對(duì)這一司空見慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售都受到了一定影響。

? 未來趨勢(shì)：如何持續(xù)地留住游客，用鏈條和聚集效應(yīng)來延續(xù)旅游消費(fèi)是重點(diǎn)，融入文化秀是其中的一個(gè)必然選擇；利用最新的網(wǎng)絡(luò)與科技也是一個(gè)重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

? 他山之石-迪士尼神話：沃爾特迪士尼公司經(jīng)過90多年的不斷發(fā)展，現(xiàn)已成為業(yè)務(wù)覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網(wǎng)絡(luò)和玩偶商品等多個(gè)領(lǐng)域、年收入達(dá)500多億美元的世界娛樂王國(guó)。不同于國(guó)內(nèi)主題游樂市場(chǎng)主要靠門票加配套房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入結(jié)構(gòu)，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。

2.

景點(diǎn)依托型

這是一度被批評(píng)為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數(shù)是傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域殺過來的“土豪”。

鬼斧神工的自然資源永遠(yuǎn)是稀缺的。動(dòng)輒數(shù)十億元的高額投入，數(shù)千畝的拿地規(guī)模，但最關(guān)鍵的還是如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問題。

占據(jù)大量土地和自然資源的項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)土地集約化利用？超級(jí)大盤如何避免空城現(xiàn)象？?jī)H僅是城市地產(chǎn)簡(jiǎn)單復(fù)制為“海景房”、“山景房”還是提供一個(gè)真正的休閑度假投資產(chǎn)品？這對(duì)賺慣了快錢的傳統(tǒng)房企提出更大的考驗(yàn)，如果還是快產(chǎn)快銷的“三板斧”，勢(shì)必不能長(zhǎng)久。

? 典型代表：融創(chuàng)中國(guó)、港中旅集團(tuán)、中坤集團(tuán)、保利地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、中信地產(chǎn)、世紀(jì)金源集團(tuán)等。

? 優(yōu)勢(shì)：通過品牌開發(fā)企業(yè)在景點(diǎn)周邊所做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)生活配套，很容易給一個(gè)景點(diǎn)和周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)帶去生機(jī)與活力。

? 短板：由于過分依賴住宅銷售，很多山水超級(jí)大盤淪為空城鬼城；高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設(shè)與破壞之間的悖論是最值得警惕的。

? 未來趨勢(shì)：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適當(dāng)融入一些更和諧的體驗(yàn)性文化商業(yè)設(shè)施。

? 他山之石-阿爾卑斯滑雪度假區(qū)：幾經(jīng)自然演變和規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)有數(shù)百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮(zhèn)儼然一幅夢(mèng)幻般的童話仙境。很多當(dāng)?shù)氐脑用褓?gòu)買了私人土地產(chǎn)權(quán)后建造幾座木屋別墅對(duì)外經(jīng)營(yíng)，整個(gè)小鎮(zhèn)的別墅外形豐富生動(dòng)。與中國(guó)不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在一個(gè)旅游小鎮(zhèn)逐漸成型后，滑雪的服務(wù)功能轉(zhuǎn)變，形成了一個(gè)以服務(wù)為導(dǎo)向的旅游小鎮(zhèn)。

3.

文旅小鎮(zhèn)型

目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮(zhèn)等一批文旅小鎮(zhèn)。良性的文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語(yǔ)言的商業(yè)味濃重的建筑。

在歐洲及東南亞很多旅游小鎮(zhèn)，政府主導(dǎo)、企業(yè)擔(dān)綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善。

? 典型代表：烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)、良渚文化村、拈花灣、麗江、周莊等。

? 優(yōu)勢(shì)：文物遺存、特色民風(fēng)民俗和悠閑的古鎮(zhèn)生活，可以為旅游開發(fā)大大加分，開發(fā)者往往不需要規(guī)模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮(zhèn)將會(huì)被挖掘出來，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大。

? 短板：對(duì)于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護(hù)會(huì)令所有開發(fā)者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會(huì)是一個(gè)障礙，開發(fā)者如何解讀、升級(jí)文旅小鎮(zhèn)的歷史文化價(jià)值對(duì)自身能力要求更高。

? 未來趨勢(shì)：產(chǎn)業(yè)多元化。

? 他山之石-英國(guó)溫莎小鎮(zhèn)：溫莎小鎮(zhèn)是英國(guó)最著名的王室小鎮(zhèn)，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿，但這里的生活卻依然輕松愉快。小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)豐富，除了街旁購(gòu)物區(qū)的商品琳瑯滿目，還有餐飲、酒吧等休閑業(yè)態(tài)，以及溫莎公園的綠地與森林等。

4.

度假酒店型

度假酒店解決的是旅游度假最基本的住宿問題，在前三個(gè)模式中也常常包含。

不同于傳統(tǒng)綜合體開發(fā)的盈利模式，這類度假酒店并不通過其他類型地產(chǎn)項(xiàng)目來彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)缺口，更多在于產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)端點(diǎn)的交易，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立生存發(fā)展。

度假酒店類產(chǎn)品集中的爆發(fā)或?qū)?dòng)分時(shí)度假酒店產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)的活躍。

? 典型代表：今典集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、陽(yáng)光100

? 優(yōu)勢(shì)：在傳統(tǒng)度假酒店可以滿足基本居住生活需求之外，這類產(chǎn)品有更多的藝術(shù)、文化元素，拍賣、博彩、會(huì)議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進(jìn)行住宅開發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產(chǎn)高峰期實(shí)現(xiàn)了小而精的成功。

? 短板：對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩(wěn)定性。

? 未來趨勢(shì)：金融化的操作是必然趨勢(shì)，如與金融產(chǎn)品的結(jié)合、酒店產(chǎn)權(quán)交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準(zhǔn)全球市場(chǎng)，走向海外也無可避免。

? 他山之石-RCI：目前全球最大的分時(shí)度假公司是國(guó)際分時(shí)度假交換公司RCI，總部設(shè)在美國(guó)印第安納州。其在全世界90個(gè)國(guó)家擁有3500個(gè)分時(shí)度假村，會(huì)員家庭超過250萬。同時(shí)，近幾年市場(chǎng)上又崛起了一批新的以開發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，而且自己開發(fā)并銷售產(chǎn)權(quán)酒店。

三大發(fā)展困境

然而，由于文旅地產(chǎn)項(xiàng)目和傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目是完全不同的運(yùn)營(yíng)思路，企業(yè)很容易把問題想的簡(jiǎn)單化。大量文旅項(xiàng)目面臨尷尬的處境。

1.

“地產(chǎn)先行”模式受到?jīng)_擊

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說大多仍采取“房地產(chǎn)先行、帶動(dòng)后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)；再通過項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，提升整體區(qū)域價(jià)值”?，F(xiàn)階段地方政府會(huì)更多地要求企業(yè)先行做配套，而不是率先開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；在政策上，監(jiān)管層近年來不斷發(fā)文，嚴(yán)控主題公園、特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)化傾向，這也會(huì)對(duì)“房地產(chǎn)先行”的商業(yè)模式帶來沖擊。然而，很多文旅地產(chǎn)項(xiàng)目還處于前期規(guī)劃和開發(fā)階段，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)靠運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)投資平衡的案例；而已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，目前維持運(yùn)營(yíng)平衡的，都還是靠地產(chǎn)銷售和門票收入，運(yùn)營(yíng)對(duì)收入的貢獻(xiàn)非常有限，很多項(xiàng)目甚至在后期運(yùn)營(yíng)階段要持續(xù)燒錢。

2.

缺乏長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的耐心

文旅地產(chǎn)不光是蓋房子，往往還包括醫(yī)療、養(yǎng)老、服務(wù)、交通、安全等各種配套，這都需要長(zhǎng)期、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)。文旅項(xiàng)目投資開發(fā)周期長(zhǎng)，8-10年的時(shí)間對(duì)資金周轉(zhuǎn)能力的要求很高。而且有錢還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，文旅項(xiàng)目高度依賴規(guī)劃、配套和資源，需要專業(yè)而且經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來經(jīng)營(yíng)和操盤。但很多企業(yè)往往耐心不夠，尤其在前期房地產(chǎn)銷售結(jié)束后，對(duì)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)缺乏耐心。事實(shí)上，現(xiàn)階段介入文旅行業(yè)的房企（不排除有投機(jī)和炒作的成分），很多企業(yè)都從戰(zhàn)略層面考量，比如能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流（運(yùn)營(yíng)成熟階段），有助于品牌形象的傳播等等。但從實(shí)際操作情況看，短期內(nèi)開發(fā)商似乎還難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴，即使一些想徹底轉(zhuǎn)型文旅的企業(yè)，進(jìn)展也不盡如人意。

3.

限購(gòu)政策影響項(xiàng)目現(xiàn)金流

作為中長(zhǎng)周期投資開發(fā)的項(xiàng)目，很多文旅項(xiàng)目都要靠地產(chǎn)銷售獲取的現(xiàn)金流來解決資金問題。而目前大多數(shù)在售的文旅項(xiàng)目，并不是作為旅居地產(chǎn)在銷售，而是以本地剛需的形式在消化。由于全國(guó)大范圍的限購(gòu)政策，很多文旅地產(chǎn)的客群被嚴(yán)格限制，造成大量存房滯銷，使資金回流緩慢，項(xiàng)目處境十分被動(dòng)

五大破局關(guān)鍵

文旅地產(chǎn)要擺脫以上困境，需要在前期明確開發(fā)思路，做好策劃及規(guī)劃，找到相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)模式，這樣才能長(zhǎng)久可持續(xù)地發(fā)展。

1.

找準(zhǔn)發(fā)展方向

旅游開發(fā)綜合化、旅游房地產(chǎn)功能化、旅游房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化

文旅地產(chǎn)開發(fā)的根本是以旅游休閑為引擎、以休閑度假地產(chǎn)發(fā)展為支撐，以旅游產(chǎn)業(yè)聚集為延伸，三者的良性互動(dòng)共同推動(dòng)區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展。在綜合開發(fā)的背景下，度假地產(chǎn)投資商不再僅僅充當(dāng)房產(chǎn)供應(yīng)商的角色，而是要注重與城市的結(jié)合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運(yùn)營(yíng)商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規(guī)劃、二級(jí)招商、土地一級(jí)開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市政公用建設(shè)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開發(fā)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合發(fā)展，獲得區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)帶來的巨大升值效益。在旅游房地產(chǎn)開發(fā)初期，應(yīng)以吸引綜合地產(chǎn)開發(fā)商為主。如果沒有吸引到綜合地產(chǎn)開發(fā)商，也要用政府行為引導(dǎo)旅游房地產(chǎn)開發(fā)商向區(qū)域運(yùn)營(yíng)商身份逐漸轉(zhuǎn)變。

2.

創(chuàng)新權(quán)益歸屬

產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假交換、分權(quán)度假、眾籌

由于旅游產(chǎn)業(yè)本身的一些屬性，以及上文提到的一些發(fā)展困境，產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假交換、分權(quán)度假、各類眾籌是文旅地產(chǎn)銷售困境的解決之道，包含了四個(gè)核心，即眾籌理念、時(shí)權(quán)模式、信托投資、消費(fèi)回報(bào)。

眾籌理念，即多人共享一套房，通過產(chǎn)權(quán)的分拆，降低成本，這是度假時(shí)權(quán)分割的基礎(chǔ)。時(shí)權(quán)模式包括時(shí)權(quán)分割、時(shí)權(quán)交換、時(shí)權(quán)的貨幣化，時(shí)權(quán)是有價(jià)權(quán)益，是資產(chǎn)證券化的核心。信托投資是經(jīng)營(yíng)價(jià)值的支撐者，投資者以信托方式，將資產(chǎn)委托給經(jīng)營(yíng)者，追求更大回報(bào)率。消費(fèi)回報(bào)關(guān)注消費(fèi)的最后一公里，把投資回報(bào)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)回報(bào)，可以更好地獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。

3.

運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維

結(jié)合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展

文旅地產(chǎn)應(yīng)該充分地運(yùn)用移動(dòng)互聯(lián)思維的結(jié)構(gòu)價(jià)值，用智能化、互動(dòng)化、社交化的手段整合土地資源、建筑資源、空間結(jié)構(gòu)關(guān)系和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，形成一種發(fā)展結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合主要包括三個(gè)方面：一是與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合，二是要用互聯(lián)網(wǎng)思維整合，三是合作發(fā)展。從而實(shí)現(xiàn)從土地開發(fā)、建筑開發(fā)到空間發(fā)展的價(jià)值，這不僅僅是轉(zhuǎn)型的問題，還是整個(gè)社會(huì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

4.

創(chuàng)新打造吸引核

主題樂園、大型演藝、博物館、酒店、運(yùn)動(dòng)聚集區(qū)等

文旅地產(chǎn)開發(fā)需要文化支撐，借助吸引核，突出個(gè)性、特色，從而打造屬于項(xiàng)目獨(dú)有的內(nèi)涵、品位、層次和知名度。旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵，是將人搬運(yùn)到旅游區(qū)的重要?jiǎng)恿?，是旅游消費(fèi)產(chǎn)生的根源，其創(chuàng)新打造是旅游及度假地產(chǎn)最基礎(chǔ)、最本質(zhì)的核心工作。主題樂園、大型演藝、新建小鎮(zhèn)博覽會(huì)、博物館、酒店綜合體、休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等都可以作為旅游吸引核，關(guān)鍵是要符合旅游消費(fèi)者的需求。

5.

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新

形成“持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品+ 銷售型房地產(chǎn)產(chǎn)品”的結(jié)構(gòu)

文旅地產(chǎn)在開發(fā)過程中，要注意業(yè)態(tài)的多樣化，引進(jìn)餐飲、商業(yè)、娛樂等其他消費(fèi)領(lǐng)域的業(yè)態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條。未來文旅地產(chǎn)開發(fā)很難由一家企業(yè)獨(dú)立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新中，要形成“持續(xù)性經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品+銷售型房地產(chǎn)產(chǎn)品”的結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)附加值的最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利、區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升的雙贏效應(yīng)。

六大核心吸引力

文旅項(xiàng)目看上去很美，土地成本低，旅游行業(yè)前景好，但實(shí)際上靠資源+地產(chǎn)的模式，目前同質(zhì)化程度已經(jīng)太高，想要脫穎而出實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，還需要?jiǎng)?chuàng)新思維，以及具備核心吸引力的產(chǎn)品打造。

1.

文旅綜合體是文化旅游開發(fā)的重點(diǎn)

游客對(duì)傳統(tǒng)的文化景區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了審美疲勞，對(duì)新的事物充滿著期待。突出特色和體驗(yàn)性的文旅商業(yè)綜合體是城市休閑度假群體的“新寵”。文旅商業(yè)綜合體打造文旅商復(fù)合模式，通過文化主題，聚集商業(yè)、旅游、休閑于一體，滿足消費(fèi)客群新消費(fèi)需求，極具個(gè)性化的主題型商業(yè)模式。文創(chuàng)體驗(yàn)店、文創(chuàng)商城、創(chuàng)客生活空間、聯(lián)合辦公等項(xiàng)目都將成為文旅綜合體發(fā)展的重要引擎。

2.

旅居生活方式的打造成為主流趨勢(shì)

隨著兩居生活、慢生活等理念深入人心，那些久居城市的人為了尋找心中的鄉(xiāng)愁，往往會(huì)在閑暇的時(shí)光旅居農(nóng)家。在一些生態(tài)環(huán)境良好的傳統(tǒng)村落，將閑置農(nóng)居改造為精品民宿、將當(dāng)?shù)卮迕竦脑鷳B(tài)生活打造為旅游場(chǎng)景，這樣的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品能讓城市游客體驗(yàn)緩慢的生活節(jié)奏，感悟別樣的風(fēng)土人情。

3.

演藝節(jié)慶產(chǎn)品成為文化旅游盈利引爆點(diǎn)

近年來，旅游節(jié)慶和旅游演藝因其顯著的集聚效應(yīng)，日益成為旅游目的地的帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展的重要手段。據(jù)巴特勒旅游地生命周期理論分析，旅游目的地在達(dá)到穩(wěn)定階段后必將出現(xiàn)停滯或衰退趨勢(shì)，如何抑制住這種衰退趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)旅游景區(qū)的復(fù)蘇，并恢復(fù)空前繁榮是各方不斷探討的問題，旅游演藝和旅游節(jié)慶正是在這種趨勢(shì)下誕生的一種新的旅游方式。旅游演藝和旅游節(jié)慶也是文化旅游大時(shí)代下，文化旅游盈利引爆點(diǎn)。

4.

研學(xué)類文旅教育產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿Υ?/strong>

文教產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿薮?，現(xiàn)在文旅項(xiàng)目中的主要開發(fā)產(chǎn)品為研學(xué)旅行。研學(xué)旅行在國(guó)外發(fā)展已久，在國(guó)內(nèi)正處于初步發(fā)展階段，但隨著一系列政策的出臺(tái)以及市場(chǎng)的調(diào)配作用，研學(xué)旅行作為專項(xiàng)旅游逐漸走入人們的視野，并成為拓展旅游發(fā)展空間的重要舉措。

5.

文創(chuàng)衍生品成為文化旅游傳播的載體

文創(chuàng)產(chǎn)品是以旅游目的地以文化為靈魂，以旅游商品為載體進(jìn)行的創(chuàng)意性設(shè)計(jì)，它作為旅游目的地的形象代表，通過展覽展示、產(chǎn)品化及銷售等一體化推進(jìn)，可以增加旅游收入，同時(shí)更是目的地形象獲得有力推廣的重要渠道。

6.

文化媒介跨界旅游營(yíng)銷大有可為

綜合營(yíng)銷是通過與娛樂媒體、短視頻媒介、自媒體的跨界合作，借助娛樂、短視頻等元素或形式，利用其較高的收視率和日活量，將目的地與客戶建立感情聯(lián)系，從而打造培育品牌效果的營(yíng)銷方式。文化媒體跨界旅游營(yíng)銷大有可為，利用綜藝娛樂節(jié)目、短視頻傳播等的高流量，帶動(dòng)區(qū)域旅游發(fā)展；利用現(xiàn)有成熟IP帶動(dòng)區(qū)域目的地IP的植入與打造將為旅游目的地帶來更高的IP延伸價(jià)值。旅游目的地將成為文化的展示窗口，文化將為旅游目的地植入可續(xù)發(fā)展的靈魂。

結(jié)語(yǔ)

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式走到今天，已經(jīng)進(jìn)入滯漲時(shí)期，文旅地產(chǎn)成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的重要分支。文旅地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該正視其發(fā)展問題，遵循其獨(dú)特的發(fā)展邏輯和脈絡(luò)。文旅地產(chǎn)的開發(fā)關(guān)鍵是形成吸引核，進(jìn)而構(gòu)建休閑消費(fèi)聚集，在低成本的土地價(jià)格與高回報(bào)的房產(chǎn)收益之間尋找平衡。從而真正持續(xù)有效的正向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、市場(chǎng)效益和經(jīng)濟(jì)效益多方共贏。